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银行优惠多变 精打细算做好房贷理财 2012/08/31
http://www.sina.com.cn  2012年08月23日 02:39  上海证券报

  ⊙记者 金苹苹

  房贷优惠利率的变化,一直是左右购房人入市与否的重要因素之一。在利率市场化的大背景下,虽说未来这一优惠措施的变化将更频繁更多样化。但对于购房人而言,如何精打细算地做好房贷规划,始终是房贷理财中的重要一环。

  目前市场上针对首套房的房贷优惠,主流仍是8.5折。但这一优惠,也并未针对所有客户实施。“银行在给出优惠利率的同时,也会综合考量贷款人所购房屋的房龄、贷款总额,以及贷款人的征信情况和收入等资质,最终决定是否给足优惠。”某股份制商业银行信贷员如此表示,“这也就是有些客户可以享受8.5折优惠,有些只能享有9折甚至9.5折优惠的原因。”

  银行理财师建议,在优惠利率“变化多端”的今天,贷款人在申请个人房贷时,一定要用好住房公积金。“对于有公积金的客户,我们一般都会建议其做组合贷款。”从目前的贷款利率看,由于两次降息的原因,房贷利率有了明显的降幅。如果可以申请到8。5折优惠利率,则申请5年以上长期贷款的贷款人的利率水平为5。57%,但是如果结合公积金贷款,这一优惠的优势更为明显。按照央行规定,此次降息后,个人公积金贷款的利率也作出了进一步的下调。5年期以内(含5年)的公积金贷款利率由此前的4。20%降至4。00%,5年以上的公积金贷款利率则由4。70%变为4。50%,使得这一利率水平比商业贷款的7折优惠(4。585%)都有优势。因此“购买首套房的客户,尽量要争取用好公积金这一房贷理财的‘利器’。”

  不仅如此,银行理财师还建议那些贷款额度不多的购房人,可以考虑申请纯公积金贷款。“如果商业贷款额度较低,因为银行对于这类小额度的房贷不感兴趣,所以很难申请到优惠利率。”

  银行理财师甚至指出,对于购买二套房的贷款人而言,这一方式同样适用。“若是贷款总额不高,那么公积金贷款的利率即便上浮10%,利率水平也仅仅是4.95%,比商业贷款中的8.5折的利率5.57%还低,优势相当明显。”

  不仅公积金在房贷理财中的作用巨大。对于大部分贷款人关注的提前还贷来说,银行理财师也建议大家要根据实际情况而定。“首先是那些还贷时间较长的贷款人,目前再提前还贷的意义不大,因为可以节省的利息已经不多了。”

  而对于那些之前申请到了7折优惠利率的贷款人来说,提前还贷更是一笔“不划算”的买卖。“按照目前的利率计算一下,5年以上的贷款如果享受7折优惠,利率水平是4。585%,和目前的公积金贷款的利率水平相差无几。”因此银行理财师建议贷款人手头的现金流可以留做他用,或者进行投资。根据普益财富公布的最新报告,近期发行的银行理财产品中,中长期产品的投资收益仍有一定的吸引力。如在上周发行的人民币理财产品中,投资期限为1年的理财产品,其平均预期收益率为5。40%,完全可以覆盖7折房贷的利息支出。

 
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